みなさん、こんにちは！

今回も住宅ローン・お金についてお話していこうと思います！

住宅ローンを組む際に前回お話しした大きく固定金利・変動金利があり、

さらに、元利均等返済・元金均等返済があります。

 

元利均等返済とは…

元金と利息の合計額が返済期間内で均等となる返済方式

返済の初めから完済まで『月々の返済額が一定』となる方式

 

メリット

毎月の返済額が変わらないので、計画が立てやすい

デメリット

元金が減少するペースが遅い

利息は毎月のローン元金残高を基に計算する為、結果として利息の支払いが多くなり、返済総額も大きくなることに。

 

 

元金均等返済とは…

返済の初めから完済まで毎月の返済額に占める『元金の返済額が一定』

利息はローン元金残高を基に計算するので、残高の多い初期の方が高くなり、返済終盤になると少なくなる。

 

メリット

総返済額が元利均等に比べて少なくなる。

元金は毎月均等に返済される為、残金の減り方も元利均等より早い

デメリット

返済開始直後の毎月の返済額が非常に高くなる。

ローン審査の際、一定の年収がないと選択出来ないことも(返済能力を求められる)

 

一般的に元利均等返済を選択される方がほとんどですが、

変動金利で元利均等返済を利用すると、一般的に6ヶ月に１度金利の見直しが行われ

すぐに返済額に反映されるのではなく、『５年ルール』『125％ルール』が適用されます。

 

『5年ルール』とは…

6ヶ月に1度金利の見直しがあっても、5年間は返済額が変わらない。

『125％ルール』とは…

5年ルールが適用され、6年目から見直される月々の返済額について、変更前の返済額から1.25倍以上の増額はされないというもの。

ただし、元金ではなく金利を優先して返済するというルール。

 

※最近では、5年ルールや125％ルールの適用を廃止している金融機関もあります。

 

変動金利と元利均等返済のプランだと、

月々の返済額が変わらないことから125％ルールが適用され

上昇した金利分は優先的に利息の支払いにあてられる為、

元金がなかなか減らないといった事態や

さらに、金利が大きく上昇すると

毎月の返済額の利息部分の内訳が大きくなり、ついには元金の内訳がなくなることがあります。

さらに利息が毎月の返済額を超えてしまう場合は、毎月の返済額では支払いきれない利息が発生します。

その毎月の返済額を超えた部分の利息を『未払利息』といいます。

 

住宅が完成し、住み始めてからも初期費用(家具・家電・インテリアなど)が多くかかったり、

計画していないところで出費が重なることも…

『元金均等返済』は、高収入・貯蓄の多くある方(審査もある為)

『固定金利＋元利均等返済』で返済額も月々一定。

という方が現実的に安心できるのでは？と思います。

 

とは言っても、少しでも総返済額を減らしたいですよね！

計画的に繰上げ返済を行うことで

予定総返済額を下げることが可能になります。

 

将来を考えた時、計画していてもどこでどれ位のお金がかかってくるかは分かりません。

いざという時、分からないままローンを組むのではなく

住宅ローンが苦痛にならない為にも、仕組みを理解しておくことが大切です！

 

私もまだ勉強中ですが、みなさんの不安・疑問を

少しでも解消できればと思っています！

お気軽にご相談お待ちしております。